21世纪经济报道记者独家获悉，10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（简称《监管函》）称，将房地产业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准；产能过剩行业采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。
21世纪经济报道此前报道，房地产和过剩产能企业发行公司债收紧，至此，该政策得以明确和落实。
“分类监管标准和原来相比算是收紧，和之前传言的版本差不多。主要是鼓励国企、央企发债，民营公司发债只能是前100名，并且要求限制‘地王’。”上海某债券承销人士认为。
上交所在《监管函》中表示，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。
特别是，于房地产市场调控期间在重点调控的热点城市存在竞拍高价地、哄抬地价等行为的房企将被禁止发行公司债。
房地产是公司债市场发债规模最大的主体。上海某券商主承人士表示，理论上，深交所和上交所会统一执行新标准。如果执行到位，地产公司发行规模将会大幅下降。
北京某券商分析师认为，现阶段交易所地产公司债存量已颇为可观，未来监管层对房企公司债的态度，将倾向于“监管”，而非“发展”。
哄抬地价者禁发公司债
根据《监管函》，对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的监管标准，并以此分为正常类、关注类和风险类。
对于“风险类”，主承销商应审慎承接。对于“关注类”，发行人及承销商应按要求作进一步披露和核查。
监管标准中，“基础范围”要求，发行人应资质良好、主体评级AA及以上，严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策。
房企申报公司债的条件包括：境内外上市房企，以房地产为主业的央企，省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企，中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房企。此外，鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家产业政策导向的房企发债。
《监管函》明确禁止以下房企发债：报告期内违反国务院办公厅2013年发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为；前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。
接受21世纪经济报道记者采访的债券分析人士认为，前两项禁止条件，“应该是为了顺应目前房地产调控而制定的。”第三项禁止条件规定将在一定程度上拉长企业发债的间隔，但整体影响不大。
前述北京券商主承人士认为，对于捂盘惜售，哄抬地价，是有判断标准。比如，房企拿地后一年内必须开工；通过走访国土、安监这些政府部门，若能开具无违规证明，可以说明房企没有存在这种行为。
房企分类，需在符合“基础范围”的前提下，通过“综合指标评价”。
房企综合指标包括：最近一年末总资产小于200亿元、最近一年度营业收入小于30亿元、最近一年度扣除非经常损益后净利润为负、最近一年末扣除预售款后资产负债率超过65%、房地产业务非一二线城市占比超过50%。
其中，触发上述两项指标为“关注类”，触发三项及以上指标为“风险类”。
符合去产能政策方可发债
与房企发债类似，《监管函》明确，产能过剩行业采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，仅接受符合国家产业政策要求的煤炭、钢铁企业申报公司债券。
“产业政策”是指自2013年国务院发布《关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》后，由国务院和央行、发改委等部委发布的数个去产能文件。
《监管函》要求，发行人、主承销商和发行人律师应当说明或核查是否存在违反去产能相关政策，及其对发行人的业务经营和偿债能力的影响，出具专项说明或核查意见，并提供依据。若省级主管部门无去产能规划，要求省级主管部门出具推荐函。
“综合指标评价”包括六项：最近一年末总资产，煤炭业小于400亿元，钢铁业小于800亿元；最近一年度营业收入，煤炭业小于150亿元，钢铁业小于450亿元；最近一年度毛利率，煤炭业小于10%，钢铁业小于5%；最近一年净利润，煤炭业和钢铁业均为负值；最近一年资产负债率，煤炭业超过75%，钢铁业超过80%；最近两年（三年）经营性净现金流流量平均值，煤炭业和钢铁业均为负值。
上述指标，触发两项为“关注类”，触发三项及以上为“风险类”，其余为“正常类”。“风险类”若通过第三方担保等增信使债项评级达到AAA，可归为“关注类”。
与房企发债类似，《监管函》要求，对于“风险类”项目，主承销商应审慎承接相关项目；对于“关注类”，需作进一步披露和核查，包括针对性披露、偿债安排、原则上设置抵质押等增信措施、增加投资者保护契约条款。
10月房企发债占比腰斩
除了房地产企业公司债募集资金不得用于购置土地。《监管函》还要求，房地产、煤炭和钢铁企业发债，要对募集资金规模进行合理性测算，并对募集资金用途明确监管要求，对募集资金使用的存续期提出披露要求。
对募集资金规模进行合理性测算包括：发行人应结合报告期内业务规模、流动资金敞口、未来发展规划及投融资计划、募集资金用途等方面，说明募集资金规模的合理性。
在募集资金用途上，若募集资金用于还贷，要逐笔披露债务明细。若用于补充流动资金，要明确用款主体，对流动资金测算。
其中，对于房地产企业，要求保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益。
实际上，随着全国22个城市出台楼市调控政策，各地楼市、土地市场出现“退烧”迹象。
一项第三方研究机构数据显示，8月、9月各地高价地频繁出现的现象在10月份明显衰减。除天津等少数城市外，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。
相应地，房地产公司债10月发行大幅下滑。Wind数据显示，截至10月28日，房地产企业发行的公司债占比仅为17.32%，而在此之前，房企公司债规模占比始终保持在30%左右，个别月份甚至超过40%。
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