买房还是投资地产股？

我的名字很长

       分析当前的投资市场和房地产市场，可以发现一个有趣的现象:自去年8月份以来，随着我国房地产市场政策逐渐收紧，实体经济持续低迷，从数据上看，无论是百城住宅价格指数还是房地产行业投资，抑或是房地产新开工、竣工面积和房地产销售、开发资金来源，均出现大幅回调。与此同时，地产股却是风生水起，以年初低点统计，截至8月20日收盘，行业指数累计上涨28.6%。这个收益大大超出了沪深指数走势。

　　今年4月，海通证券(600837,股吧)首席经济学家李迅雷在其撰写的《如何让你的研究入木三分》一文中讲到这样一个观点:现在应该把房子卖了买房地产股票。目前看来，是有些道理。

　　房地产市场作为实体经济的组成，兼具居住和金融双重属性，因此除了居住之外，人们可以去投资它。既然是投资，就需要进行成本收益分析。

　　总体来说，2003年至今，我国房地产市场大概经历了三个阶段:2003年至2010年，属于初创和高速发展期，市场总体供不应求，价格自然居于均衡水平之上，存在超额收益可博取；另外，此期间流动性持续宽松，表现为M2的高数值增长，这大大增加了房地产市场的吸引力。2010年到2014年，房地产市场属于高速发展朝成熟阶段迈进的调整期，该阶段的最大特征就是市场看政策，政策放松，量价就起来；政策收紧，量价就回调，但博取超额收益越来越困难。

　　今年初至以后可能很长一段时间，房地产市场将处于一个成熟发展期，市场整体在消化库存，供需朝均衡迈进。这种情况下，房地产价格理应回归均衡或者向下，但是，房地产作为我国的支柱产业，对我国经济贡献率已经超过1/3，国家不能承受它极度低迷所带来的代价。当然，尽管这样，政策刺激也没办法根本上解决市场内在动力减弱带来的低迷或者发展速度放缓问题。这也就是本轮房地产低迷背景下，虽然各地方政府限购放松不断，效果却十分缓慢之原因。其次，房地产实体投资的流动性相对较差，特别在泛资管背景下，可投资的替代品种会越来越多，投资的机会成本已经不仅仅局限于银行存款利率。就此，利得中国财富管理研究院认为，在未来很长一段时间内，房地产实体可能不再适合作为一种投资品。

　　利得中国财富管理研究院分析，从权益市场看，我国的股市历来以“政策市”著称，它提前反应的是一种预期，地产股更是如此。纵观今年以来的地产股行情，可以发现地产指数大阳线总是发生在全面降准、重点城市取消限购、央行放水扶持按揭、降息等传闻的当日或次日，或是有“京津冀”概念发动的强刺激预期。这样的话，要在当前地产股市场上去找机会，就可把焦点放在后期强政策预期上。

　　那么，接下来会有行业强政策出来吗？利得中国财富管理研究院认为应该会有。首先，我国当前经济仍显疲软，政府微刺激仍有加码趋势；其次，房地产松绑预期越来越强烈，市场总体对行业的友好程度空前提升，全面降准、降息及全面“救楼市”呼吁不断。因此短期内，房地产股仍存在机会，机会点就在于重要政策刺激。

　　当然，实体经济是基础，虚拟经济是外在表现，虚拟经济围绕实体经济上下运转。从长远看，利得中国财富管理研究院认为，随着房地产业逐步迈入平稳增长轨道，股市的超额收益也会朝中枢收敛。这时，市场的机会可能需要从优质公司中去寻找，如可选择向金融领域扩张，开展房屋相关的信贷业务，提高自身ROE(净资产收益率)的公司等。