三种住房金融制度的比较

老于

　　从贷款额度上来说，按揭贷款制度受所购房屋金额以及宏观经济政策的限制，但从理论上说，没有明确限制，只要有能力，即可多贷款。从贷款时间上来看，按揭贷款只要符合商业银行的要求时，即可做到随用随贷，没有其他限制。从贷款利率上看，按揭贷款属于商业贷款，贷款利率随着市场供求而波动，具有一定的利率风险。公积金制度和住房储蓄制度在这些方面与按揭贷款制度形成对比。这两种制度的贷款额度是按照个人缴存额度而来，按照取得对等的原则获取贷款，并且贷款时间上也有所限制，必须满足一定缴款期限后才能使用，但是贷款利率一般都低于市场利率，比按揭贷款要更有吸引力，能更好地为中低收入人群提供住房融资需求。

　　在制度的定位上，住房抵押贷款制度面向符合收入要求的人群，其基本属性是商业性、资本性的；住房公积金制度主要面向的是城镇中有固定职业和稳定收入的群体，其基本属性带有政策性和强制性；住房储蓄制度则是一种政府扶持的公益性和互助性住房融资体系。与住房抵押贷款制度相比，住房储蓄制度的非盈利性更明显，互助合作性更明确，住房储蓄银行并不以商业盈利为目的，区别于一般的商业银行。

　　与住房公积金制度相比，住房储蓄制度更具有合同储蓄性质，储户根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签订住房储蓄合同，日后凭借这份合同，从住房储蓄银行获得贷款，参与人的存贷款金额及方式有不同合同文本保障，相比于公积金更具灵活性；从运营管理来看，住房公积金主要委托商业银行进行运作，贷款利率跟随市场利率调整，贷款期限影响贷款利率，而住房储蓄制度则是专款专用，贷款利率并不随行就市，也与贷款期限无关。住房储蓄制度一般的合同贷款期限都较商业抵押贷款和公积金贷款更短，所以每月还款压力相对更大，这样便于一个参与人贷款还完后快速帮助其他参与人购房。

　　总体来说，这三种住房金融制度在功能、定位、目标等方面具有许多不同但又有相互补充，成为世界上主流的住房融资体系。并不能说哪种制度更有效率，而应该说三者互为补充共同发展，才能够为不同收入水平和住房需求的居民提供有效率的融资支持。