A股大跌导火索：火热楼市分流A股资金?

一跃千里

由于国内A股的散户投资者居多，加之2015年以来市场的弱势表现，短期内楼市的火热确实在一定程度上分流A股的资金，对资金面构成压力。

“冰火两重天”也许是对当前股市、楼市现状最恰当的形容。

2月29日，A股在开盘的巨量抛压下再度下挫，沪指最低时一度跌至4.61%，而近三个交易日以来，沪指已累计下跌超过8%；但与之相对应的是楼市火热，2月底，以上海、南京为代表的一线城市地区的楼市交易旺盛，而新房、二手房价格也随之跳价攀升。

事实上，楼市、股市间出现的负相关关系，或与楼市上涨预期对股市资金造成的分流有关。

21世纪经济报道记者调查了解到，当前楼市回暖对股市资金分流的路径主要体现在两个方面，一是不乏投资者通过变卖证券资产筹集购房首付资金，筹资需求的加大让A股承受抛压；二是楼市购买、投资需求的旺盛，正在催生融资项目的增多，其中部分项目表现为P2P等预期收益较高的固定收益类资产标的，而该类产品的丰富也对A股造成分流。

在业内人士看来，由于国内A股的散户投资者居多，加之2015年以来市场的弱势表现，短期内楼市的火热确实能在一定程度上分流A股的资金，对资金面构成压力。但从历史经验看，股市常与楼市呈现正相关，货币政策呈现宽松趋势，且年内迎来首次准备金下调后，A股估值仍有上攻空间。

买方客变卖股基“筹首付”？

一边是一线城市房地产价格的跳升，另一边则是三个交易日已下跌达8.02%的A股，近日楼市与股市的冷暖对比可见一斑。

据21世纪经济报道记者调查了解，股市的大幅走低或与近期楼市回暖造成部分资金的“分流”不无关联；在房地产市场预期加速回暖的趋势下，不乏投资者通过P2P、小额贷款公司融资筹集首付款，再通过变卖证券资产来对筹集资金进行偿还。

“现在不少买方客户是改善型需求和投资需求，并不是首套房刚需，所以愿意付首付来投资房产，但由于二套房有更高的首付比例限制，所以不少客户需要筹集更多的首付款，这就不得不把一些资产变现。”上海地区一位链家地产门店经理告诉21世纪经济报道记者，“我们这几个客户都是在卖股票来交首付的。”

虽然去年央行等部委落实的房地产3·30新政，但据记者走访了解，北京等一线地区银行所执行的首付比例仍高达50%-60%，且利率上浮10%。

“因为首付比例高，所以要借款、筹款，一些客户选择了把股票、基金卖了来买房。”前述链家经理表示，“因为现在房子卖的好，所以不少客户也是怕今年再涨价，所以也愿意贷更多的贷款，有的是找亲戚朋友借的，有的则是信用贷，我们也提供首付贷。”

21世纪经济报道记者了解到，由于部分地区楼市上涨较快，而买房者为了锁定价格，更急于将持有的流动资产变现来筹集首付款。

“首要是因为怕涨价，怕价格一天一个样，然后卖股票是怕股票突然停牌，那样资金就没法变现了，”北京地区一位楼市投资者坦言，“如果关上两个月，不知道再出来房子是个什么价格了。”

“其实从杠杆的角度看，楼市的财富效果好于股市，比如用30%比例买了一套100万的房，翻1倍，但实际赚了相当于6倍多。”该投资者表示，“但股市上就算做融资也就是1倍多-2倍左右。”

有业内人士透露，除股票外，楼市的回暖也让部分买房人通过赎回基金进行变现，来筹集首付款。

“我是把基金赎回了。”一位在北京周边香河地区购房的投资者表示，“首付款并没有放杠杆，是找家里人借的，正好用赎回的这笔钱还家里。”

“楼市对股市确实有影响，和几个比较熟的客户聊了发现，更多人买房之前持有的是基金资产，变卖股票的也只是一部分，”汇金系一家券商营业部负责人表示，“可能这和每个人的风险偏好有关系，但赎回基金也确实会对A股产生间接作用。”

楼、股长期或仍呈正相关

在业内人士看来，由于国内A股投资者以散户居多，因此在大类资产选择上较为灵活，因此楼市的快速回暖引发的“吸金效应”容易对A股资金造成分流。

“因为国内大部分投资者都是以散户居多，散户在配置转换上的效率是比较高的，如果房地产很好，那么这部分资金就会很快被分流过去，”北京一家大型券商高级策略分析师表示，“最近数据也有这种趋势，比如看2月29日上午，开盘的量很大，许多资金是这时候流出的。”

购房需求上升带来的资产变现动机，或许加剧了“开盘抛压”现象，2月29日上午9点30分至10:00的半小时内，沪市成交金额达640.19亿元，这也创下了1月8日以来半小时成交额的新高，而与此同时，股指也迅速跌去4.33%。

同时，由于一线城市房价较高，因此其房地产市值总量并不亚于股市，这也被视为其对股市造成的资金分流影响也较为明显的原因之一。

“数据估算京沪深三地的总市值大约在100万亿，而A股的总市值则在50万亿左右。”前述策略分析师指出。

事实上，除购房、房产投资需求外，由于部分P2P平台的资产标的也与购房、住房投资有关，因此该部分资产标的的增加也对股市资金构成分流。

以链家理财提供的家多宝为例，该理财产品为线上品种，其资金多用于支付购房首付款，其预期收益率则在6.48%-7.8%左右。

“P2P平台最缺的是优质资产标的，但买房需求多了之后，有抵押的首付贷款肯定是比较优质的资产，这样就会吸引更多资金来平台投资。”西部地区一家国资P2P人士表示，“不排除这部分固定收益类投资资金也会分流股市资金的可能性。”

不过亦有业内人士认为，在货币政策偏宽松的周期下，楼、股市的负相关只是短期表现，中长期股市也将大概率随楼市进入上升通道。

事实上，宏观层面的宽松信号已较为明显。2月26日的G20峰会上，央行行长周小川提出货币政策是“稳健略偏宽松”，而2月29日当晚，央行宣布调低存款准备金0.5%，对资金面释放宽松红利。

“楼、股市相背离可能只是楼市突然上涨的短期表现，中长期看楼市、股市仍然是正相关的，”前述策略分析师坦言，“对比2009年，宽松货币、楼市上涨时，股市也是经历了小牛市，这也是货币供给和流动性过剩导致的。”