半年销售过千亿 保利地产借道并购剑指龙头？

方天问

在半年销售过千亿、今年将进入两千亿军团的同时，保利地产不断并购扩大规模，不仅保持央企地产第一宝座，还将有能力向行业第一发起挑战。

7月7日，保利地产公布了6月份销售情况简报，当月保利地产实现签约面积201.13万平方米，同比增长4.79%；签约金额269.76亿元，同比增长5.16%。单月销售面积和销售金额均创下历史新高。

至此，保利地产上半年共销售1106.25亿元，同比增长45.48%，这是公司首次半年销售过千亿。

同日，保利地产公告了其母公司保利集团正与中国航空工业集团公司筹划收购中航旗下地产业务。

在行业集中度进一步提高，房企“大鱼吃小鱼”的行情下，趁着国企改革的东风，保利地产作为行业龙头和央企地产重组龙头，或将分得市场最大蛋糕。

迈向两千亿

269.76 亿元销售额是一家中型房企全年的销量，这也是保利六月份单月销售金额。

从过去几年看，保利地产2012年销售过千亿，2013年、2014年均在10月份破千亿，2015年9月份过千亿，今年6月已过千亿。以这样的速度进行下去，保利地产有望在今年进入两千亿军团。

年报显示，自上市以来，保利地产净资产回报率维持在20%左右的较高水平；连续5年分红比例维持在净利润的20%左右，2015年末这一比例提升至30%。

保利方面认为，业绩持续增长归功于“一主两翼”战略布局。在主业上，保利坚持中心城市为核心的发展战略，完善三大城市群战略布点，并将中部、成渝和海西培育成新的增长极。

同时，保利地产也在积极推进海外项目，据保利内部人士介绍，公司海外布局已进入澳大利亚和英国，并积极开拓北美市场。

业绩的多元增长离不开金融助力，保利地产已建立完善的“地产+金融”格局。目前，保利地产的金融业务以开发类基金为核心，形成信保基金（2015年管理规模413亿元）、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。保利方面表示，将力争2020年末基金管理规模达1000亿。

在去年12月底，保利地产在珠海成立了保利资本，其他投资人还有中金公司、保利集团。保利资产在今年6月进行了其首笔投资，以不超过25亿元人民币投资了滴滴出行。

此外，今年6月，保利地产子公司保利物业与广东粤财投资等6家发起人共同设立粤港证券，保利拟出资3.5亿元认购3.5亿股，占粤港证券10%股权。

中投证券分析师李少明指出，参股设立粤港证券有效拓宽公司投资范围，丰富金融业务种类，符合“一主两翼”发展战略，分享证券业务快速发展带来的红利，通过长期持有股权获取投资收益和资本增值，助力公司业绩增长。

就在两周前，保利地产引入70亿险资，包括泰康人寿和珠江人寿纷纷入股。兴业证券分析师阎常铭认为，通过此次增发，泰康晋升为保利地产第二大股东，大型险资与龙头地产实现强强联合、优势互补，合作空间广阔。

在股权融资之外，保利地产通过债券继续注血。2016年首五个月，保利地产共发行100亿元公司债，在A股房企发债中排名首位，其中，3+2年期公司债利率2.95%创下行业新低。

央企并购挑战龙头？

在过去，保利地产实现了高速增长，随着房地产行业周期性下滑，空间缩小，在达到2000亿高度之后，保利还将如何维持高速增长？

答案可能是并购。7月6日晚，中航地产和保利地产先后发布公告称，中国航空工业集团与保利集团正筹划地产业务的重组整合，并将于7月7日起停牌。

这意味着，继武钢、宝钢停牌重组后，央企整合大风再起，地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。

国金证券研究所胡华如、贾翔夫指出，A股地产龙头企业在国资体系内、大股东体系外的资源要素整合正式开启。

在房地产央企中，保利、中海规模已达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模，其余大部分央企地产企业规模也并不算行业翘楚。

目前21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，已有超过半数启动内外部重组和并购计划。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，国企改革深化和行业整合急剧加速。尽管表面上21家央企已经获得“房地产牌照”，但最终不一定留下21家企业，经过今后2-3年的整合，最后剩余的数量极有可能会低于15家。

张宏伟预计，未来一段时期内，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。

而在今年，最具看点的并购大戏无非是中海对中信、以及保利对中航的并购。

根据克而瑞地产发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜，中海地产以760.3亿元销售金额排在保利之后，位列第六。

中海和保利试图在今年争夺央企地产企业第一的宝座，目前看来，保利地产仍然领先。

根据中海日前公布的数据，中信方面目标物业组合总建筑面积为3155万平方米，而收购逾8成为一线及二线城市，中海可以合理地价补充一二线城市的土地储备，将有利未来改善毛利率。

而此次市场所预期保利地产收购地产业务的中航地产，截至2016年3月31日，总资产为239.78亿元，共有15个地产项目在开发，总规划建筑面积681.51万平方米，绝大多数位于三四线城市。15个项目中包含待开发项目7个，待开发建筑面积145.75万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，从并购的外延式扩张来讲，中海和保利旗鼓相当。但从半年业绩来看，保利过了千亿，而且很迅猛；中海这两年销售乏力，稍微落后。

严跃进认为，保利体制更为灵活，比如“一主两翼”战略，以及在金融、投资上的布局，从这点上说，保利有更好的布局和后劲。

安信证券分析师陈天诚指出，保利地产6月定增实施完成后估计在手现金达500亿元，子弹充足；同时资产负债率有所下降，财务稳健，有助于及时参与捕捉并购重组机会。目前控股股东保利集团正与中航集团探讨收购其房地产开发业务，有可能为公司外延扩张打开空间，并借此不断提高自身市场占有率，挑战行业龙头地位。

冷江阿剑