花旗预计房价将跌15%

一与

上周五（11月4日），香港特区政府祭出了打击楼市炒作之风的大杀招：非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到15%。

这一政策主要的针对对象是南下香港买房的内地资金。香港官方数据显示，9月香港楼市非本地买家交易共有250宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比为 31%。同时，买家印花税收入为5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。

此次印花税调整，将大幅增加内地购房者的成本。比如内地人购买一套1000万元港元的住宅，至少要交300万港元的税，最多可能达到500万港元（视卖方持有物业的期限）！

虽然香港房价暂未出现松动的情形，但香港一众开发商今天已经吃到了苦头，以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家均未能幸免。今天 （11月7日）是新政实施后的第一个交易日，香港地产股出现了集体跳水，截至发稿，郭炳江和郭炳联（郭得胜后人）旗下的新鸿基地产（00016.HK）下 跌8.93%，触及4个月低位；李嘉诚旗下的长实地产（01113.HK）下跌7.94%；已故郑裕彤旗下的新世界发展（00017.HK）下跌 8.72%；李兆基旗下的恒基地产（00012.HK）下跌6.45%。

多家开发商暂停销售

面对越来越难以承受的高房价，香港政府突然宣布调控措施，楼市观察者均表示房价和成交量预计将很快下挫，因为买家和卖家都会暂停行动。

11月4日的发布会上，香港运输及房屋局局长张炳良表示，投资者再度活跃市场，8-9月投资者交易环比升50%，9月升至2600宗纪录新高，拥有一处以上物业的香港港永久居民交易9月达2300宗，当前楼宇风险上升，对社会有破坏力。

梁振英表示，过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求，成功减低来自炒卖、外来的需求，但投资需求却仍主导市场。

为提前设置“泡沫”隔离墙，香港出台了新政抑制房地产市场过热，港府全面提高了买卖住宅物业印花税率，税率统一调整至交易额的15%，但香港本地居民首次置业的，可以沿用原有的税率不受影响。

对于统一收税15%是否偏高，张炳良表示，政府内部对新税率做过研究，近期香港房价上涨主要由中小户型带动，希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。

其实，在本次“从价印花税”提高前，香港的房屋交易税负成本已经极高。具体包括（内地购房者为准）：

1．“从价印花税率” 8.5%

2．“买家印花税”15%3．“额外印花税”（卖家持有物业6个月或以内，税率为20%；6个月~12个月为15%；12个月~36个月为10%）

综合计算，新的税率出台前，内地买家的印花税税率在23.5%~43.5%之间；在从价印花税提升至15%之后，内地买家的印花税税率提升至 30%~50%。也就是说，一套1000万港元的房产，最高税率可能达到房价的一半，即500万港元，最低也有300万港元！具体的缴纳范围，取决于卖家 持有物业的期限。

如此高昂的税负成本，这对内地买家是个不小的打击。香港政府数据显示，9月香港楼市非本地买家交易共有250宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比为 31%。同时，买家印花税收入为5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。

据《南华早报》的消息，因应对政府措施，许多开发商在香港已经暂停了销售，其中包括新鸿基地产、恒基地产及新世界发展。新鸿基地产叫停位于何文田的全新豪宅楼盘“天铸”的销售安排，因需要修改价单，新的销售日期将另行安排。

花旗预计房价将跌15%

香港物业差估署公布的最新数据显示，今年9月份楼价指数为295.5点，环比上升2.78%。资料显示，楼价指数自今年4月份起已经连续上升6个月，涨幅达8.9%，已回到去年11月的水平，与去年9月份的历史高位306.1点只差3.5%。

房价飙升助长了香港市民的不满情绪，据Demographia称，按中值计算，香港一套房产需要耗费19年的家庭收入，这就把绝大多数市民排除在了购买范围之外。Demographia去年认定，在该机构对大型城市房地产市场的11年调查中，香港的房价负担难度是最大的。

长期来往与香港与内地的国金证券分析师黄立冲对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，香港和内地一线城市一样，房价太高、置业困难，年轻人丧失了上升的希望，因此市民对新政打击炒楼和投资需求的行为表示欢迎。

针对港府对楼市突然加辣，国际大行分析师均给出房价掉头向下的预期。彭博称，花旗的Ken Yeung等分析师7日在报告中表示，香港上调印花税之举出人意料，或标志着本轮楼市涨势的终结，预计房价从现在起到2017年年底前将下跌15%。随着 成交量低迷、房价下跌，预计未来12个月，香港地产股表现将弱于恒指。今年以来香港地产股涨幅比恒指高出18%。

中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计，未来三个月成交量将暴跌60%-70%，价格预计将下跌5%-8%；这与该机构此前的预期一致。利嘉阁地产的Willy Liu表示，未来两个月成交量将下降30%-40%，价格将下跌5%。

利嘉阁地产总裁廖伟强认为，政府“加辣”对中小型住宅影响较大，豪宅影响略微较轻。预计未来两月住宅交投量将急挫30%至40%。至于楼价方面，估计落幅将抵消年初以来的上涨。

“印花税的上调幅度有点令人惊讶，”瑞穗证券亚洲的分析师Alan Jin说；他估计交易量将下降30%。

此外，花旗将长实地产（1113 HK）、会德丰（20 HK）、嘉里建设（683 HK）、信和置业（83 HK）、恒隆地产（101 HK）评级下调至卖出。将新鸿基地产（16 HK）、新世界发展（17 HK）评级降至中性。

但香港中原地产研究部高级联席董事黄良升则表示，受英国脱欧等影响，香港高净值资产人士重新配置香港不动产，这是资本的“正当防卫”，15%的印花税对大宗房产交易影响有限，从长远来看效用不大，但短期会对市场施压，预计楼市会横盘2-3月。