人民日报连续三日谈楼市：去库存这么做 是个好办法

暴风雪天

       居民住新房市场去库存

　　芜湖三成 棚改户买了商品房

　　
　　去库存，打通商品房和保障房之间的通道，不失为一个好办法。一方面，房企库存高企，急需把房子卖出去；另一方面，棚改户情况各异，统一建设的安置房不一定人人都满意。

　　安徽芜湖搭建电子选房平台，房企在平台上展示其房源，有条件、有意愿的棚改户在平台上自主挑选商品房。此举既消化了库存，又满足了棚改户的多样化需求，还省下了不少购房款，一举多得。

　　中央经济工作会议提出，要打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。这其中提到的“打通供需通道”，是消化库存的重要方面。专家认为，根据目前住房市场的现实情况，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。

　　商品房与棚改安置房，一个价格高企，一个专供安置保障，性质、税收、价格等都有差异。但在安徽芜湖，通过搭平台、建“超市”，两者之间的通道正逐步打通，开发商多了条消化库存的渠道，老百姓(71.68 +1.50%,买入)也获得了选房购房的便利。

　　政府建选房平台，房企进驻至少让利2%

　　“以前房地产开发企业不知道哪儿搞棚改，摸不准潜在市场，棚改居民也不知道都有哪些楼盘。”芜湖市住建委征收办相关负责人介绍，当地政府搭建电子选房平台，吸引房地产企业进驻，并将进驻企业和棚改区居民信息录入平台；企业通过平台展示商品房，征迁居民则可在上面查看房源信息；同时实地建设房产超市，居民在超市里可以实现咨询、选购签约、房产登记、贷款办理等一站式服务。

　　“平台搭建，超市进驻，提供了很好的宣传营销途径，即便棚改居民没有选购，带来的口口相传的广告效应也不可忽视。”芜湖宇尚地产有限公司销售部经理杨茂平说。

　　而对棚改居民来说，选购商品房则能在一定程度上满足差异化住房需求。“有的想在原棚改区附近买房，有的想买学区房。但以往政府统一建安置房，可供棚改居民选择的余地就不多。”芜湖市镜湖区张家山公共服务中心党工委书记倪树磊介绍，现在政府牵线搭桥，居民的不同需求就可通过自主选购商品房实现。

　　同时，政府对通过选房平台购房的棚改居民，还会相应下调公积金贷款利率、给予一定契税减免。房地产企业如要进驻选房平台、房产超市，也要拿出至少2%的让利优惠，这会给居民带来实惠，也能刺激房产市场销售。

　　据芜湖市住建委征收办征收安置科科长计伟介绍，2013年之前主要是统一建设安置房安置棚改居民，效果不太理想。“除了不能满足差异化需求，政府建设安置房往往还面临建设周期长、成本高，后期物业管理难等一系列问题。更主要的是，大量建设的安置房挤压了商品房市场空间，易造成较多的库存积压。”

　　一套房子省五万，还能买到学区房

　　在芜湖市房屋综合开发管理办公室主任刘平看来，政策实施之后，房企去库存效果比较理想，“在芜湖市，选择购买商品房的棚改居民大概能占到整个棚改居民总数的30%，房地产库存中大概有近40%的销量来自棚改居民”。

　　芜湖东方蓝海置业有限公司把全部房源都投放到了选房平台，同时进驻房产超市。公司总经理胡南宏介绍：“我们的房源多位于市中心，房型比较多，还有不少学区房，今年棚改居民购买量能占到我们销售量的50%左右。”

　　而不少于2%的优惠让利是否会影响企业积极性和盈利空间？“多了营销、广告宣传渠道，同时进入到选房平台、房产超市，还不会影响我们正常的市场销售、非棚改居民购买，有什么不好？”胡南宏说，“一旦大量商品房存量消化不掉，产生的财务成本、企业融资成本会是2%优惠的好几倍，所以在经营上，企业更多的是获利，不会吃亏。”

　　购房的棚改居民能否得到实惠？倪树磊算了笔账：以100平方米的房子为例，房产税至少要交两三万元，如果居民在签订征收补偿协议之日起6个月内购房，这部分费用就能免除，6个月到12个月内购房的，可以免除一半；至于至少2%的让利优惠，实际上不少企业不止这个幅度，以每平方米让利200元计算，100平方米又能优惠2万元，再加上公积金贷款利率相应下调等政策优惠，一套商品房购买的优惠幅度能达到5万元左右。

　　同时，房产超市也给居民提供了一站式服务。刘平说：“商品房买卖要经过办理公积金贷款、交房产税、房屋登记等程序，以往要跑好几个部门，费时费力。”而通过房屋登记、税务等相关部门人员进驻房产超市，从房屋咨询、签约到手续办理，都可以在超市里一站式完成。“房产超市周一到周日都有工作人员办公，工作忙的居民平时上班不用请假，可以利用周末时间来选房购房”。

　　给购房居民发“房票”，把购买力留在本地

　　在芜湖，对有意向购买商品房的居民，主要由“房票”制度引导购房。房票即棚改居民证明单，由征收审核单位（区征收办或区建投公司）开具，居民凭证明单享受优惠并可与房企签订订购协议，随后房企签发棚改居民购买商品房信息告知单。

　　安徽省国开行在收到告知单后45天内下款，之后居民就可与房企签订正式的购房合同。征收办相关负责人介绍：“为严格资金管理，款项必须点对点支付，省国开行直接把房款拨付给房企，如征收款还有结余，再拨还给居民。征收审核单位负责具体审核结算。”

　　征收办相关负责人认为，“房票”设计最符合政府组织棚改居民购房的要求。“如果没有这一套流程，而是把征收款拨付给棚改居民，那么居民把钱拿到手，很可能会用作其他方面消费，或去别处买房，这就不利于拉动本地房源消费。”

　　此外，会不会出现以次充好的房源进入选房平台？“对于房源质量的把控，我们有明确的要求，必须是经验收合格、质量完全过硬的商品房才能进入。”刘平说，“同时，进入选房平台的前提是房企符合准入资质的全部房源都要进入。你不能把地段较差、采光不足等销路不行的房源放进来，好销售的房子自己留着卖。”

　　完善进城配套政策，规范租房、二手房市场

　　目前，共有32家企业、39个项目进入了选房平台。“这个规模还不够，芜湖市共有40多家房产企业，剩余没有进入到平台和超市房企，棚改居民如果选择其房源，只能按商品房价格购买，无法享受相应优惠和服务。”刘平说，“下一步要通过进一步沟通洽谈，扩大房企进驻，同时完善相关服务，增强房企与棚改居民的有效对接。”

　　同时，从消化库存的角度看，不能靠单条腿走路。“还需继续完善农民、农民工进城购房政策，减少土地出让规模，完善购房优惠政策，同时通过经济发展带动、吸引更多外来人口。”征收办相关负责人说。

　　此外，也不能一窝蜂都引导棚改居民购买商品房。“不少棚改居民经济水平较低，可能有的更倾向选择价格偏低的安置房，有的可能更愿意选择租赁或购买二手房，这要由居民根据自身经济情况、住房需求来定，政府需要做好引导服务，同时完善规范房屋租赁、二手房买卖市场。”倪树磊说。

　　此外，还有10家资质较好的中介机构进驻房产超市，为居民提供出租用房及二手房源。芜湖市房产中介行业协会会长童升介绍：“下一步也要扩大房产中介机构的进驻规模，加强规范管理，更好地对接好棚改居民差异化需求。”