金融街争夺战

雄鹰展翅

8月18日，金融街（000402.SZ）开盘后毫无悬念的一字板，即使当天下午大盘指数大幅向下调整30个点，金融街的涨停板也始终未能打开。

前一天晚间，金融街发布中期业绩报告显示，安邦系旗下的和谐健康保险万能产品和安邦人寿积极性投资组合，合计持股比例已经达到了29.98%，这一持股比例距离公司第一大股东北京金融街投资（集团）有限公司及其一致行动人的持股比例，只差2.12个百分点了。

从宝能系到恒大系，从万科A（000002.SZ）到廊坊发展（600149.SH），最近的两个多月来，围绕险资和房地产公司攻守大战此起彼伏，也引发了整个A股房地产板块的躁动。

在资金汹涌的背后，是整个房地产行业正处在转型期，逐步从“生产型”向“资产型”过渡，这意味着一些房地产商手中持有的部分物业，原本是以成本模式计量的，未来如果以市场公允价值计量，这将会带来巨大的资产升值，尤其是像金融街、陆家嘴（600663.SH）这些在一线城市黄金地段拥有物业的“地主”，成了资金哄抢的热门股。

金融街争夺战

安邦对于金融街的兴趣，已经持续两年多了。

最早安邦系保险资金买入金融街始于2014年的一季度，当时仅买入了1.7%左右的股份，随后在4月份增持到了5%，到年底时，和谐健康保险万能产品和安邦人寿积极性投资组合两只资金的合计持股比例已经达到20%；进入到2015年，安邦将持股比例进一步上升到25%，距离第一大股东仅差2.89%。

对于安邦系的强势增持，作为大股东的金融街投资集团也曾在去年底到今年年初期间进行过增持，但是，由于大股东和一致行动人当时的持股比例合计已经超过了30%，而按照规定，其每年增持的股份比例在2%以内才可以免于要约收购，因此，最终大股东方面只增持到了32.12%，在当时来看，这一数字就足以抵抗安邦系的进攻。

事实最终也证明，截止到6月30日，安邦系只增持到29.98%，随后的一个多月时间并没有太大幅度的增持举动，以避免触及要约收购的红线。

虽然大股东和安邦系都受制于要约收购，无法大幅增持，但是市场上的资金早就被调动起来，截止到今年6月30日，公司的前十大股东持股比例已经达到67.35%，较半年前又提升了5.5个百分点。

对于二级市场上资金的哄抢，很大一部分原因还是来自于金融街手中的优质资源，根据卖方分析师统计数据，公司目前总计持有82.5万平方米的优质核心地段商业物业，而且其中95%都位于京津核心区位，此外，公司手中还有913.7万平方米的未结算资源，这些土地资源的价值都有大幅提升的空间。

在房地产行业分析师看来，随着城市化进入到后半程，房地产行业大兴土木的时代已经结束了，整个行业规模的缩减将不可避免，行业集中度也将进一步提升，而房地产企业的经营模式也将从传统的“产销模式”向“资管模式”转变，以前对一家房地产公司估值的标准是生产型企业，企业利润基于销量、利润和资金周转速度，而未来，则要看谁的手中拥有核心优质资源，类似于北京的金融街和上海的陆家嘴这样。

这意味着，以后的房地产公司财务报表当中，“投资性房地产”一项将成为一条重要指标，根据Wind统计数据显示，A股房地产上市公司当中，所持有投资性房地产价值截止到今年一季度末超过100亿元的总计有8家，排名第一的就是陆家嘴，此外还有世茂股份和绿地控股，这其中，因为大股东持股比例过低，金融街、金地集团（600383.SH）和万科A等纷纷遭到保险资金的狙击。

在光大证券行业分析师陈浩武看来，随着房地产的“产销模式”被“资管模式”取代，银行信贷与房地产金融属性的长短期错配将进一步显现，直接融资比例将大幅提升，而保险业的低成本、大规模、长周期资金与房地产融资是“天生一对”。

万科的价值

一方面，随着经营模式的转型，引发了对上市公司所持有物业估值方法的变更，这使得一部分上市公司存在资产升值的预期；另一方面，如果举牌方进入上市公司董事会，那么按照会计准则其所持上市公司股份对应资产份额将可以以权益法进入举牌方的报表。

而万科A也正是因为上述条件都具备才会被盯上的。截至目前，仅宝能系、恒大、华润、安邦、万科管理层和中证金的持股比例就已经超过了60%。

在国内一线房地产公司当中，万科的物业管理是首屈一指的，从2000年接手建设部大院的办公楼和住宅楼物业管理，已经经历了15年的锤炼；无论是之前提出的“三好房子”，还是后来提出的“四有社区”，这些表面上来看是公司的品牌溢价，而体现在财务报表上，则是更高的销售毛利率和更快的资金周转率。

同样伴随着房地产行业的转型，万科的物业管理优势开始凸显，甚至已经开始品牌输出。根据公司去年年报显示，截至 2015 年底万科物业共在 42 个城市向非万科地产开发的377个住宅项目提供了物业服务；在商业写字楼市场方面，万科物业在北京、深圳、上海、杭州等地，共新获取 21个商业写字楼项目的服务合同；去年，物业管理已经给公司带来了接近30亿元的收入。

基于“城市配套服务商”的定位，万科除现有住宅地产业务之外，已经开始向长租公寓、 社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务拓展，其中长租公寓已开业数量超过1000间，还有超过20000间正在筹备开业，而长租公寓也被视作为未来房地产行业重要的资产运营途径。