信达地产展示了过度神话背后的虚弱一面

雄鹰展翅

       按照信达披露的数字，报告期内，销售合同额62亿元，增长32%，营收也增长42%。然而，信达的净利润竟然大跌45%，毛利率更是同比减少了12%，上市以来首次出现亏损。

　　信达在年报中的解释是：由于结转收入中来自三四线城市的项目较多，市场行业毛利率水平下降比较普遍，公司去库存促回笼的销售策略力度又有所加大，所以营业收入的毛利率降幅较大。

　　信达的财报很难支持这种说法。信达上半年30亿元的营收中，有超过20亿元来自宁波和上海。上海自不必说，是2015年中国最火热的房地产市场，宁波在“330政策”的刺激下，去库存非常顺利，全年成交价不仅创了历史最高，还迎来了罕见的房价上涨。

　　宁波和上海之外，信达最大的销售额来自青岛，尽管2015年青岛楼市整体“量增价跌”，但是其主力项目蓝庭福邸所在的市北区反而逆势涨价，从搜房网的历史数据来看，蓝庭福邸也出现了涨价情况，去化良好。

　　在三大主力城市坚挺的背景下出现利润大跌，侧面印证了信达虚弱的开发能力。

　　一名曾就职于信达地产的员工告诉界面记者：“信达开发能力很弱，你去看高管的名单，基本上所有人都是信达资管出身的，懂财务，会筹钱。但是筹钱和开发房地产毕竟是不一样的。信达地产的开发流程管控存在很多问题。”

　　财务费用的猛增，也被信达看作是净利润下降的主要原因。截至7月31日，信达地产在2016年就新增借款79亿元，超过2015年末净资产的五分之一。79亿元中，19亿元来自金融机构借款，60亿元来自债权融资计划。

　　巨量资本的涌入，让信达融资产生的财务费用同比增加193.26%。要知道，信达地产的融资成本极低，公债的利率仅为3.5%-3.8%，私募债的利率仅为4.5%-5.56%，甚至比业内公认的优质企业龙湖都低。

　　信达之所以能获得与其能力不相符的融资成本，母公司的背书是绝对原因。从2015年开始，信达地产的地产基金大肆铺开，迄今共发起或参与了7个基金项目，以16亿元的认筹撬动了136亿元的资本，其中有115亿元来自中国信达旗下的各类子公司，甚至中国信达自己。

　　但是，信达背后的不良资产管理巨头，也并不像人们想象的那样无所不能。在信达地产崭露头角后，有评论认为信达地产可以成为中国信达处理房地产不良资产的渠道，利润丰厚。

　　事实上，早期的信达地产的确是这样操作的，它的成立就是来自中国信达持有的11家个项目和地产公司，2013年之前，信达地产几乎没有出现在招拍挂市场上。

　　现实并非那么美好，信达地产处理不良资产的能力并不比别人强。如前所说，信达的三大主力城市十分坚挺，照此推断，信达的亏损主要来自沈阳，按照搜房网的历史数据，其在沈阳的主力项目信达尚城从2013年开盘时的7500元/平方米直线下降至目前的5200元/平方米，可以印证这一事实。

　　信达在沈阳的项目便是来自中国信达，然而，这样的系统作用反而成为了信达地产的累赘。在城市分化严重的中国房地产市场，一线城市的不良地产资产并不愁买家，中国信达并不具备绝对的竞争力，而在陷入泥沼的城市，中国信达企图依靠信达地产的力量让项目起死回生，会越来越困难。

　　即使从2013年开始，信达地产强调区位优势，在长三角热门城市大举拿地，但是布局不当的情况依然存在，目前信达地产土储最大的城市是湛江。

　　在报告中，信达地产把自己的模式总结为“信达特色的金融地产模式”。当同样以地王著称的融信大幅降低负债率，信达地产的负债率却依然上升，根据评级机构中诚信测算的数字，信达地产的净负债率已经从2015年9月的263%攀升至2016年3月底的315.48%。母公司手中50.81%股权中，有39%作为融资担保被质押或冻结。

　　中国的房地产市场在经过多年的发展之后，又进入了向资本俯首的阶段。优质企业多年来积累的产品力、销售力、商誉终于可以在资本市场以融资成本兑现，但依然抵不过背景和胆量。对于背景和胆量，没有人可以拿出一套科学的评定标准，因为终究会有更有背景和胆量的人出现。

　　2016年6月，信达拿下上海顾村地王。7月15日，新城控股拿下了上海虹口地王，刷新了上海的土地单价，当时有投资者欣喜地说：信达布局太牛啦，这两年拿的地王都升值了。

　　说这话的人不会想到的是，半个月后，上海的地价破了全国纪录，闽系房企融信拿地价超过10万/平方米。