本轮楼市调控两个新特点

新人报道

楼价的持续快速上涨终于引发政府的担忧。国庆长假期间，北京、广州、深圳等近20多个热点城市密集出台楼市降温政策，主要从限购和限贷进行调控。这次楼市调控的力度如何，相对以往有哪些新特点，最终会对房地产市场乃至整个宏观经济产生多大的影响？这些无疑是近期投资者最为关注的问题。

本轮楼市调控两个新特点

相较2010年至2011年的房市紧缩政策，此次突然降临的楼市调控措施存在两个突出特点：

其一，本次调整采取了“因城施策”的差别化调控，并非整体性的房市紧缩。在2010年的房市紧缩中，国务院先后公布了“国十一条”和“新国十条”，2011年又出台“新国八条”，对全国房地产进行调控。而在本次楼市调控中，采取的是“因城施政”的策略，即各个城市根据自身的房地产特点实施差别化的调控政策。

2008年金融危机后，“四万亿”刺激政策的推出，带来了全国房地产市场的井喷，所以2010年的楼市紧缩体现了整体性。目前“去库存”是全国房地产市场的主基调，并不存在全国性的房地产过热，只是各城市的房地产情况存在巨大分化，一二线城市房地产市场供需相对平衡，以抑制房价过快上涨为主，而三四线城市仍存在大量的供给过剩，则以去库存为主。这就决定了本次房地产调控的差别化特征。

其二，不存在宏观政策的整体收紧。在2010年的房市调控中，除了采取针对性的房地产紧缩政策，还实施了上调存款准备金率和基准利率的宏观紧缩（2010年至2011年先后五次加息，11次上调存款准备金率），因为当时的经济存在一定过热，通胀走高。如今的中国经济仍处于长期波动下行当中，通胀保持低位运行，所以并不存在整体宏观经济政策收紧的可能。

从过往的历史经验看，实施限购限贷的紧缩楼市需求的措施，会很快令房地产销售增速下滑，大概4~5个月后会看到房价增速的下降。由此我们判断，实施调控的热点城市在今年四季度的销售增速会出现明显下滑，而大约在明年初应该能看到全国房价增速的普遍回落情形。

既然实施的是“因城施策”的差别化政策，那是否意味着挤出的资金将转移到三四线城市，带动房价和销售的上升，并产生去库存的效果呢？

笔者认为，差异化的政策未必会带来差异化的结果。从过去楼市销售的规律看，三四线城市楼价表现往往是跟随一二线城市涨落，在失去了领头羊的带领后，三四线城市的楼价恐怕很难走出独立的行情，更有可能是跟随着一二线城市一同下滑。

我们知道，房地产是宏观经济的支柱产业，楼市的降温会对经济产生一定的负面冲击，而这主要通过两个渠道来体现：一方面，房地产销售的下降会带来相关消费（比如家具、家电和装潢等）的下降，使整个消费承压；另一方面，房地产销售下降后反过来又影响到房地产投资，导致房地产投资下滑，从而使整体投资下行压力增大。

因此，在目前稳增长压力仍然非常大的背景下，对房地产市场实施狠命的打压，恐使得经济本身难以承受。不要忘了，上半年中国经济得以保持6.7%的平稳增长，房地产的发力是功不可没的。另外，为维持国内经济的稳定增长，在未来的一段时间内，我国积极的财政政策力度也有可能会明显加大，来对冲房地产调控带来的负面影响，而在此基础上，维持较快的基础设施投资增速或将成为支持经济增长的主要动力。

挤出资金或移情股市

目前，中国经济的一个突出问题就是资金“脱实向虚”。经济不断下行使实体经济投资回报率不断下降，很多资金不愿意进入实体经济，而更多地在资本市场中寻找机会。

2012年以来，股市与楼市形成了较为明显的跷跷板效应，这是流动性大致平稳时，资金“脱实向虚”的必然结果。2012年至2013年，楼市走强，对应股市在底部徘徊；2014年至2015年上半年，楼市低迷却伴随了股市的大牛市；2015年下半年以来，楼市重新走强，而股市从高点大幅回落。

过去几年大规模的货币宽松已经不再，信贷增速一直保持10%左右的平稳增长。在流动性大致平稳的情况下，资金的流动会产生明显的此消彼长的关系。而股市和楼市无疑是吸纳大量流动性的两个蓄水池，在人民币汇率相对稳定的预期下，流向楼市的资金减少则会变相增加股市资金流入。如果未来楼市趋于冷淡，且货币政策仍保持宽松态势，则股市易受到资金的追捧，而届时则有望走出一波资金转移行情。