百城房价连涨两个月 投资者需警惕楼市明日危机

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继5月份百城房价均价由跌转涨以来，6月份的百城房价数据再次迎来小幅上涨，市场延续升温态势。来自中国指数研究院的数据，6月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10628元/平方米，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。6月份房价上涨的城市明显增加，但仍有46个城市的房价在继续下探。

近来各类楼市利好政策的出台也加速了楼市的复苏，中央及地方多次释放稳定楼市的信号，目前已有百余城市调整、放松了住房公积金政策。今年以来的三次降准和降息政策，也将进一步降低购房成本，充裕房地产市场的资金面，助力市场加速回暖。

“3·30”新政策实施将近3个月，全国房地产市场城市间分化现象越发突出，呈现出“火焰”与“海水”同存的局面。这对房地产市场来说意味着什么？

一半火焰：北上广深上涨迅猛

在“3·30”新政策快满3个月之际，我国房地产市场呈现出更突出的分化特点，一线城市市场升温，深圳等地局部房价大涨，一些地方土地市场地王再现，明显上涨的房价甚至带动全国房地产市场价格走向上扬，但三四线城市行情冷清。

总体来看，6月份，全国100个城市新房均价环比上涨0.56%，涨幅扩大0.11个百分点，同比下跌2.70%，跌幅收窄1.03个百分点。有53个城市的房价出现环比上涨，较上月增加5个。其中兰州、武汉、厦门、上海等城市涨幅居前，深圳仍以6.58%的涨幅领涨全国。

深圳楼市自“3·30”新政策后出现疯涨行情。“3·30”新政策出台不到3个月，深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50％。5月25日，深圳中洲中央公寓获批预售，顶层备案单价为37万元／平方米，刷新了深圳楼市的最高单价纪录。

上海市房价也上涨明显。据上海搜房网数据监控中心统计，2015年5月上海市商品住宅成交均价超3．1万元／平方米，为近5年来房价新高。个别二手房房源一个多月就能涨100万元。如，上海黄浦区耀江花园楼盘130平方米的3房，4月底5月初的成交价格还在780万元左右，到了5月中旬成交价已经涨到850万元，而近期成交一套同样户型的房源，价格已经升到880万元。

北京量价同时走高。6月，北京二手房成交继续明显上涨，月成交量达到2013年3月以来的最高值。根据链家地产市场研究部数据统计，截至6月28日，北京二手住宅共成交16086套，环比上月同期上升5.8%，同比上升170.6%。成交均价为34606元/平方米，环比下降3.7%，同比上涨3.9%。6月1日，北京市公积金新政开始执行，使用公积金贷款进行购房的客户量骤增，链家成交案例中有33.4%的客户选择使用公积金贷款，较5月份增加12.3%。使用公积金贷款的客户中有43%的人的置业地点在五环至六环区域，这一数据较上月上升了7.3个百分点。

一半海水：三四线城市房价继续下跌“整体回暖还差得远”

6月份房价出现下跌的城市个数为46个，较上月减少6个，济南、昆明、三亚、福州等城市跌幅居前，最高跌幅为马鞍山的2.48%。

万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国地产才能进入健康的状态。

王健林表示，房价回暖主要是一线和主要二线城市，整体回暖还差得远。但北、上、广、深这些城市永远会上涨，“因为这些城市不准再新建，只能在存量上想办法。”

新华社房地产价格监测系统数据显示，贵阳、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套数同比仍在下降。另据相关统计显示，在迎来“红五月”的火热成交之后，南昌市场在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深渊”，新建商品房成交量就回落到879套，环比下跌50%；住宅成交量回落到688套，环比下跌56%。

“总体来看，目前除了深圳，全国大部分城市房价并没有明显上涨，很多处于同比或环比小幅下跌状态，这说明大多数城市尤其是三四线城市仍然处于去库存阶段。”同策研究机构总监张宏伟如是表示。

中国房地产研究会副会长胡志刚指出：“过去几年部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然少人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升。”

政策难以根本改变市场趋势

对于后市楼市的走向，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，只要原材料、土地、劳动力成本在上涨，建房成本不可能下来，房价恐怕还会上涨，他同时指出，但是房价出现过度上涨、短期内大幅度反弹的可能性也不大，因为从国家的宏观调控部门和地方政府以及供求双方来看，各方都在逐渐趋于理性，不会再出现过度的盲目跟风现象。

中国指数研究院也预测，随着楼市成交回升，一线及部分热点二线城市库存压力将进一步减轻，房价将延续上涨趋势；而库存水平高的城市仍然面临较大的去化压力，“以价换量”仍是其未来市场的主基调，房价将保持相对平稳。

21世纪宏观研究院则认为，城镇化已经进入快速发展阶段，高端的产业结构、实力型企业的进入、大量的就业机会、丰厚的报酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持续的人口流入是判断一个城市房地产市场发展潜力的重要条件。在无产业尤其是实力企业导入，人口净流出的地方，本轮楼市上涨的空间、覆盖面，持续周期均有限。

尤其是，政策难以根本改变市场趋势。以本轮楼市回暖的情况为例，一线城市房价环比全线上涨，成交量也居于历史高位，与此同时，三四线城市的楼市仍冷清。与此相对的是，一线城市仍在严格执行限购，且无明显的刺激性政策。三四线城市出台了诸如财政补贴、降首付等全面刺激性的政策。

21世纪宏观研究院认为，我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高，2014年，我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万，未来市场需求仍然会稳定释放，房地产开发市场仍将面临较长时间的“白银”时代。

业内提醒投资者警惕楼市明日危机

在刚需方面，未来的不确定性在于，收入水平并不能有效地支持住宅需求，从而导致国内房产市场在本轮刚需释放之后的增长动力不足。

有分析认为，无论是不断放松的政策，还是市场营造出回暖的气氛，若降低购房成本方面没有大的变化的话，楼市向上的脚步迈起来都不会太轻松。

睿信管理咨询总裁薛迥文指出，长三角、珠三角周边的不少二三线城市共同面临的问题是，由于当地产业转型升级不成功，高端人才流向一线城市，中低端人口返乡，人口流失问题逐年加剧，致使这些二三线城市楼市后继增长乏力。中原地产近期发布的一份研究报告认为，结合人口发展趋势及结婚登记数据，2013年成为首置刚需最高点，随后十年时间首置需求将持续萎缩。

国泰君安分析师认为，从2014年起，房地产长周期拐点已到，市场短期回暖难改行业长期下滑趋势。一旦宽松的货币政策以及股市财富效应退潮，楼市又将是一地鸡毛。

在土地出让金方面，地产数据显示，2015年北京土地市场出现了供应明显减少的现象。分析师分析指出：从土地成交情况来看2015年北京土地平均楼面价上涨了26%，但是因为供应量的明显减少，北京总的土地出让金在6月25日前只有648.22亿元。

综上，业内专家认为，房价难上涨，须警惕下行趋势之后的明日危机。因此，已经持有大量房地产的投资者，需要适当减持，尤其是减持那些小户型、低租金收益的、年代久远的房产。莫让舆论误导了投资方向。